Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Ипотечная квартира – это собственность покупателя. Но до момента полного погашения кредита она находится в залоге у банка и является гарантией возврата денег. Поэтому при продаже ипотечной квартиры нужно получить согласие банка на сделку?Ст. 37 федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Для этого владелец подает заявление, где указывает причину продажи квартиры. Банк определит оставшуюся сумму кредита и возьмет сделку под контроль. Если кредитора устроят условия продажи, он даст согласие на сделку.

Есть способы продажи квартиры, при которых согласие банка не понадобится. Например, если покупатель согласится досрочно погасить ваш кредит. Тогда квартира уже не будет в залоге у банка, и ее получится продать без соглашения. Но в этом случае нужно учесть время, которое понадобится на закрытие кредита и снятия обременения с квартиры.

Собственник может продать ипотечную квартиру в любое время. Но выгоднее это сделать после 5 лет с момента приобретения – тогда не придется платить налог с продажи. Если у человека нет другого жилья, кроме ипотечной квартиры, то нужно подождать 3 года.

Процесс поиска покупателей практически не отличается от обычной сделки купли-продажи. Все начинается с оценки стоимости квартиры. Самый быстрый и простой способ – привлечь риелтора. Также можно обратиться к профессиональному оценщику или оценить стоимость самостоятельно. В последнем случае можно воспользоваться бесплатным сервисом оценки жилья на спроси.дом.рф или проверить специализированные сайты по купле-продаже недвижимости.

Помимо стандартной информации о квартире — месторасположении и дате постройки дома, площади квартиры, количестве комнат и собственников, в объявлении нужно указать, что квартира находится в ипотеке. Продавцу это сэкономит время на звонках от потенциальных покупателей, которые не готовы к подобной сделке.

Есть несколько способов продажи ипотечной квартиры:

• Досрочно погасить ипотеку самостоятельно и продать квартиру. Этот способ подойдет тем, у кого достаточно накоплений для погашения долга. Продавец полностью выплачивает кредит раньше срока. Тогда квартира больше не будет находиться в залоге и ее можно будет продать как обычное жилье.
  

•  Рефинансирование ипотеки за счет другого займа. Если у продавца в собственности есть другое имущество, он может предоставить его в качестве залога и взять новый кредит для закрытия старого. При небольшой сумме ипотечного долга (до 1,5 млн рублей), можно также закрыть обязательство за счет потребительского кредита, а после продажи недвижимости — закрыть его практически без потерь на процентах.
  

• Погасить ипотеку за счет задатка покупателя. Этот способ подойдет, если покупатель хочет купить квартиру за наличные. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Затем покупатель предоставляет задаток, за счет которого продавец погашает ипотеку. После этого покупатель выплачивает остальную сумму и получает квартиру в собственность.
  

• Погасить кредит во время сделки. Здесь помимо продавца и покупателя есть третья сторона – банк. Покупатель перечисляет полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета. На одном будет храниться сумма для погашения ипотеки, на другом – остаток средств. Продавец получит его только после сделки и оформления документов.
  

•  Переоформить ипотеку на покупателя. В случае, если покупатель не готов приобрести жилье сразу, он может оформить его в ипотеку. Это можно сделать как в новом банке, так и в том, где оформлен первоначальный кредит.
  

•  Продать квартиру через банк. Этот способ подойдет, если покупателя найти сложно, а квартиру нужно продать как можно скорее. Банк самостоятельно подберет клиента, проведет сделку, а оставшиеся после погашения ипотеки средства переведет продавцу. За такую услугу может взиматься комиссия.

При рефинансировании клиент берет новый кредит в банке и этими средствами погашает прежний заем. Для этого подойдет как новый кредит под залог другой недвижимости (квартиры или дома), так и потребительский кредит, если сумма долга не превышает 1-1,5 млн рублей.

Шаг 1. Найдите банк и программу

Знакомьтесь со всеми предложениями банков и выберите наиболее выгодное.

Шаг 2. Получите справку об остатке задолженности

В банке, где была оформлена ипотека, нужно запросить выписку об остатке задолженности. Некоторые кредиторы дают возможность получить документ онлайн на своем сайте или в мобильном приложении.

Шаг 3. Соберите документы для оформления нового кредита

Уточнить конкретный перечень и способ подачи документов можно у нового банка.

Шаг 4. Закройте ипотеку

Переведите средства нового кредита на счет ипотеки и подайте заявление на досрочное погашение.

Шаг 5. Получите справку о погашении займа и снятии обременения

После погашения ипотеки нужно взять справку об отсутствии задолженности по кредиту и снять обременение с квартиры в Росреестре. Теперь можно выставлять квартиру на продажу и заключать сделку.

Если у покупателя есть вся сумма за квартиру наличными, можно погасить ипотеку за счет этих средств. Согласие банка на продажу в таком случае не требуется. Потребуется только заявление на полное досрочное погашение.

Покупатель дает часть суммы для досрочного погашения кредита в качестве задатка. После этого продавцу нужно закрыть ипотечный кредит и взять в банке справку о погашении. Далее необходимо снять с квартиры обременение. Нужно получить закладную у банка, а затем обратиться в Росреестр. Это можно сделать через многофункциональный центр (МФЦ).

После снятия обременения стороны заключают обычную сделку купли-продажи с учетом внесенного задатка.

Также можно погасить ипотеку средствами покупателя во время сделки. Тогда в ней участвуют банк, продавец и покупатель. Для этого нужно:

1. Получить согласие банка на сделку.

2. Найти покупателя.

3. Получить в банке выписку об остатке задолженности.

4. Составить договор купли-продажи с покупателем и банком.

5. Дождаться выплаты от покупателя.

6. Зарегистрировать переход права собственности.

7. Получить средства от продажи квартиры.

При этом способе банк выдает новый кредит покупателю и погашает ипотеку продавца.

Шаг 1. Найдите покупателя

Шаг 2. Уведомите банк о переоформлении кредита

Шаг 3. Дождитесь подачи документов покупателем

Покупатель должен подтвердить свою платежеспособность. Примерный список документов:

• паспорт;

• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка по форме 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);

• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (например, выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке).

Шаг 4. Дождитесь погашения долга банком

Банк заключает с покупателем новый ипотечный договор и погашает ваш долг кредитными деньгами покупателя.

Шаг 5. Получите остаток средств

Кредитор направит на ваш счет остаток: стоимость квартиры за вычетом долга по ипотеке.

Шаг 6. Дождитесь смены прав собственности

Банк подаст в Росреестр документы и зарегистрирует право собственности на нового владельца.

Когда у продавца не получается самостоятельно найти покупателя на ипотечную квартиру, он может обратиться в банк с просьбой реализовать имущество. В этом случае продавцу не нужно показывать недвижимость и участвовать в сделке. Банк самостоятельно найдет и проверит покупателя, а затем оформит сделку. Полученные средства сначала идут на полное закрытие ипотечного кредита. Остаток переводится бывшему владельцу.

Этот способ зачастую невыгоден, поэтому его стоит рассматривать в последнюю очередь. Вместо него можно еще раз попробовать найти покупателя или закрыть ипотеку своими силами. Если заемщик продает квартиру по причине того, что не может выплачивать ипотеку, он имеет право оформить ипотечные каникулы или реструктуризировать долг.

Да, если жилье находилось в вашей собственности менее 5 лет, с продажи придется заплатить НДФЛ в размере 13%.

При уплате этого налога можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей либо заплатить налог с разнице между покупкой и продажей квартиры.

Пока дом не сдан, квартира не находится в собственности покупателя. Поэтому продать ее не получится. Но с согласия застройщика можно провести переуступку прав на будущее жилье, которые прописаны в договоре долевого участия (ДДУ).

Вместо права собственности на недвижимость Росреестр должен будет перерегистрировать права по ДДУ. В остальном сделка будет проходить также, как и в случае с готовым жильем.

Для продажи доли в ипотечной квартире необходимо не только одобрение банка, но и согласие всех собственников. Как правило, банки чаще соглашаются на продажу доли другому собственнику квартиры, а не третьему лицу. Также можно переоформить ипотеку на других собственников с их согласия.

Да, продать такую квартиру можно. Но для этого родители должны получить согласие от органа опеки и попечительства. Чтобы опека дала разрешение, нужно доказать, что дети будут обеспечены новым жильем и оно не ухудшит их условия проживания.

Доли детям в новой квартире должны быть выделены в течение 6 месяцев с момента проведения сделки. Если родители владеют другим жильем и готовы выделить в нем равнозначную долю детям, то проблем с продажей ипотечной квартиры не возникнет.

Если бывшие муж и жена не собираются жить в ипотечной квартире, они могут договориться с банком о продаже этой квартиры. Процесс продажи в этом случае будет таким же, как и при продаже третьим лицам.

Квартира в военной ипотеке находится под залогом банка и государства. Поэтому при продаже квартиры военнослужащий должен выплатить не только оставшийся долг по ипотеке, но и всю стоимость квартиры. Сделать это можно:

• за счет собственных средств. Тогда обременение снимается и квартиру можно продать как стандартное жилье;

• за счет средств покупателя. Покупатель снимет обременение, а остаток переведет продавцу.

Деньги не нужно возвращать государству, если:

• Срок службы 20 и более лет;
  

• Срок службы более 10 лет, если увольнение произошло по причине достижения предельного возраста, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам;
  

• Военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию.